逆战炼狱双蝎
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热的热冷的冷楼市进入或抬或压时刻

棋局之上属于整个楼市的春天还未到来只有部分硬核的一二线城市它们的房地产市场已率?#28909;?#20102;起来

看似矛盾的楼市指标透露出走势一方面商品房销量和拿地指标仍在下行5月15日国家统计局发布的数据显示1~4月份商品房销售面积同比下降0.3%房地产开发企业土地购置面积同比下降33.8%

?#29575;?#19978;今年以来商品房销售面积增速一直处于负增长区间开发商的房?#30828;?#19981;是在所有城市都能热销而整体拿地积极性的下?#21040;?#26434;着局部抢地的态势鲜活地预示着房企对房地产后市的预期与捕捉机会一组新的数据是4月份二线城市合计卖地收入达2933亿元创下近2年新高武汉杭州苏州合肥温州宁波郑州?#28909;?#28857;城市土地市场?#20013;?#27963;跃溢价率升高地王再现

另一方面房地产投资增速仍处高位运行1~4月份11.9%的增速成为近一年来的新高全国70个大中城市中有67个城市新房价格环比上涨最高增幅为河北秦?#23454;?#30340;1.8%房价环比下跌者仅赣州韶关两个弱三线城市

华创证券研究所首席分析师袁豪认为一二线楼市已触底回升虽然价格还没有明显上涨但是成交量和土地端已表现得比较明显了如果没有外界干?#29275;?#39044;计当前一二线城市的复苏可以维持1~2年

?#36824;?#25972;体房地产市场不在高峰期而是下行城市间楼市差异性大土地供应充足人口净增?#30828;?#22810;的三四线城市在去库存后是否会增?#26377;?#24211;存要引起关注住建部住房政策专家委员会副主任委员全国房地产商会联盟主席顾云昌对中国房地产报记者表示

楼市冷热不均

一二线城市房地产市场的率先回暖令市场捕捉到了触底回升的气息但真正的楼市上升期仍未到来

国家统计局数据显示1~4月份商品房销售面积42085万平方米同比下降0.3%降幅比1~3月份收窄0.6个百分点商品房销售额39141亿元增长8.1%增速提高2.5个百分点

但从4月单月来看全国商品房销售面积及销售金额环比分别下降22%和15%从销售结构来看东部地区销售数据独撑?#40644;?#22825;仅东部地区销售面积降幅比1~3月份收窄2.5个百分点中部地区和西部地区增幅分别回落0.4和0.5个百分点东北地区累计增速由升转降至-4.2%

从拿地指标也能看出市场的下行压力尽管近期各城市土地市场高单价高溢价地块成?#40644;?#39057;但全国企业土地购置仍在下行

国家统计局数据显示前4月土地购置面积和土地成交价款分别同比下降33.8%和33.5%降幅分别比1~3月扩大0.7个百分点和6.5个百分点

克而瑞地产分析师杨科伟认为部分原因是受去年土地购置面积基数?#32454;?#23548;致整体表现弱于城市市场?#40644;?#20108;是一季度以来的土地成交回升主要集中在部分二线城市和环核心城市的三四线城市城市土地市场?#21482;?#32487;续加剧造成整体疲弱

顾云昌认为拿地指标下滑房企拿地积极性不高可能出于对楼市预期不是很好的考虑也显示出房企资金链不宽松的情况

虽然目前大多数中小房企正在面临着优胜劣汰的生存问题但是并不妨碍那些龙头房企正在悄然拿地增加土地储备据克而瑞统计截至4月末包括融创中国碧桂园绿地控股万科新城控股在内的5家房企新增土地货值超千亿元58家房企新增货值超百亿元二线城市是它们的重仓地

与销量和拿地指标整体下行状态截然不同的是房企投资开发热情仍保持快速增长态势加快施工与新开工推动房地产开发投资增速连续4月保持两位数并增长至11.9%

顾云昌认为房地产开发投资增长快与房企去年大量拿地有关地方政府要求拿地后一定时间内房子必须盖起来

随着一线和部分核心二线三四线城市市场销售回暖房企加快开工加紧项目入市销售的意愿也在走强杨科伟表示

房价上涨也是支持房企加快项目入市的一个因素4月70个大中城市新建商品住宅价格指数环?#20173;?#38271;0.6%同?#20173;?#38271;11.4%二手住宅价格指数环?#20173;?#38271;0.5%同?#20173;?#38271;7.9%其中一二线城市新房价格环?#26085;?#24133;略有扩大三线城市涨幅回落

这期间房企融资环境得以改善

国家统计局数据显示1~4月房企到位资金同?#20173;?#38271;8.9%较1~3月上升3个百分点连续两个月上升且为一年半以来的高点其中国内贷款同?#20173;?#38271;3.7%较上月上升1.2个百分点定金及预收款同?#20173;?#38271;15.1%上升4.6个百分点个人按揭贷款同?#20173;?#38271;12.4%较1~3月上升3个百分点4月当月房企到位资金同?#20173;?#38271;18.4%环比提高5.3个百分点

在房企到位资金中来?#36291;?#27665;的定金及预收款仍是支?#29275;?#20294;来自银行端的国内贷款和个人按揭贷款增速亦?#20013;?#19978;升?#20174;?#20986;房地产融?#24066;问?#24635;体改善这也体现出货币政策层面其实是较为宽松的

央行数据显示1~4月新增社会融资规模9.6万亿元比2018年同期多增1.9万亿元其中新增人民币贷款6.8万亿元?#28909;?#24180;同期多增7865亿元实体经济融资环境较2018年大幅改善

中国人民银行金融市场司副司长邹澜表示2019年央行还将继续?#32454;?#36981;循房子是用来住的不是用来炒的的定位以及稳地价稳房价?#20173;?#26399;的目标坚持房地产金融政策的连续性稳定性

过热过冷及其调控?#21482;?/STRONG>

房住不炒定位近期?#30452;?#37325;申稳是目前阶段房地产调控的主要目标随着城市?#21482;?#24840;发明显一城一策也呈现出更大的差异性政策面边际呈现有松有紧的?#32622;?/P>

在刚刚过去的4月份各地政府发布了近60次调控政策多与购房资格公积金门槛有关既有杭州降低人才落户门槛深圳青岛等地放松公积金政策也有合?#23454;?#25972;居住用地最高限价西安收紧公积金政策还有苏州一手抓人才安居给予优惠购?#21051;?#20214;一手抓调控部分区域重启限售

政府一边在不断投放调控政策打压楼市里面的投机行为一边在通过货币政策适度放松等策略在维持房地产的运行既不能让楼市暴涨也不能让楼市暴跌就是要维持楼市的稳定性一位房地产人士表示

而且当前经济增长很大程度上仍需要房地产支撑国家统计局数据显示1~4月固定资产投资同?#20173;?#38271;6.1%较1~3月回落0.2个百分点这其中11.9%的房地产开发投资增速贡献巨大受全球经济增长放缓中美贸易摩擦再起波澜的影响未来出口增速继续承压而出口作为拉动中国经济增长的三驾马车之一对中国经济增长将造成一定下行影响

中美贸易战升级中国更需要保持房地产市场稳定顾云昌表示楼市调控更注重因城施策热点城市楼市调控该压要压非热点城市该抬也要抬

中泰证券首席宏观分析师梁中华认为经济仍有下行压力今年或呈现前高后低的走势从内部来看压力或主要来自于中小城市的房地产市场在房住不炒因城施策的背景下有人口流入的城市房价会有一定支?#29275;?#32780;人口净流出城市的房价将面临回调压力

袁豪表示考虑到经济走势政策很难大力打压市场房地产市场将在低库存状态下维持震荡直到经济?#31859;?#20174;目前的情况来看预计这轮周期至少要再?#26377;?~2年一二线城市可能销量上行库存下行三四线城市销量下行库存逐步累加

杨科伟预计2019年后续销售表现仍将维稳?#20445;?#20165;东部地区成交增长来支撑整体行情继续扩大增幅?#35759;?#36739;大尤其是政策宽松预期减弱之后率先入市的东部地区刚需和改善需求或又将观望因此预计未来整体市场走势将以稳为主随着市场企稳回升先前成交的新增土地将陆续开工转化为新开工继续支撑房企开发投资的增长

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