逆战炼狱双蝎
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三四线城市地产五大亮剑赢销术

策划就是为了达成某一目标而在战略上规划战术上计划并执行的过程策划在中国的历史很悠久古代的法师做法?#34180;?#30475;风水等行为就是一种策划春秋时期的孙子兵法是世界上最早的策划书是中国兵学策划的奠基之作可以说策划在中国无处不在

房地产策划行业启蒙于90年代初由当初的为房子而销售到后来的为房子而营销销售是单一的以产定销卖房行为而营销植入了市场策划元素以需定产?#20445;?#33829;销房子到营销项目?#20445;?#22914;今房地产策划领域已经发展到整合产品公司品牌服务文化地段配套景观身份风水员工价格物业等等一切资源来全面推广楼盘地产策划已经是?#26149;?#22411;营销模?#21073;?#22320;产策划的上策是推广一种概念一?#20013;?#29702;而使楼盘销售一空例如炒作楼盘身份风水等客户难以评估其准确价值其价格高低就难以判断中策是卖配套地段景观环境等项目的附产品客户在一定程度的引导下可以掌握其大概价值价格基本上可以把握下策是卖户型面积价格等因为客户完全可以清清楚楚的自我测算?#25512;?#20272;这些卖点的价格与价值对等性

全国房地产顾问公司有几千家而多数企业是在我国房地产发展最快速的2003-2011年之间成立和成长起来的在房地产飞速发展的这?#25913;ݏ?#19968;二线城市房价狂飙地价疯长很多楼盘售楼部一开房款滚滚来尝到一二线楼市好处?#30446;?#21457;商大举进攻三四线城市使全国多数三四线城市量价顺势飘红涨声?#40644;?#22312;楼势上升阶段很多楼盘即使不需要太大的精力去策划也可以卖的很好物极必反而2011年下半年开始国家楼市金融政策突然步步紧缩购房者开始观望开发商?#37096;?#22987;观望楼势气场如破竹严重下行

地产商请来了武汉一些知名顾问公司希望他们能为自己楼盘?#19994;家?#32780;这些顾问公司却把武汉的营销模式照搬到地区楼盘但很快因水土不服药到病未除销售依然一蹶不振武汉楼盘的营销模?#21073;?#33021;否在咸宁开花结果?这首先需要了解武汉地产和咸宁地产供需的根本区别武汉是中部特大城市外来工作和学习的人口超过百万加上武汉核心城区的刚需和郊区进城群体住房需求量巨大而市区本身土地供应量有限开发?#21487;٣?#20379;不应求对于普通购房群体只要在武汉有个容身之所就满足了所以房价比较是他们买房最关键要素也正因如此武汉楼盘多采用价格战术赢销相比之下地级城市多是农村型城市生态环境比武汉好人口很少私房很多房地产开发量大供远大于求对于买房者而言选择的余地很大他们自然对居住环境和地段要求高相反价格不是决定他们购买的唯一要素因此武汉的营销模式和咸宁有着本质的不同

在这种楼市低迷的大环境下地产商面临洗牌地产顾?#24066;?#19994;也面临着洗牌以前?#20999;?#25797;长售楼技巧而策划能力薄弱的楼盘将难以生存下去?#20999;?#26399;待开发商猛砸广告后守株待兔的地产代理公司也面临危局对于当前楼市地产商和地产顾问公司是顺势而为等势再度崛起还是逆势造势创机寻求崛起

     三四线城市的土地放量大楼盘开发量大各县开发商品房拦截了部分准备到市城区买房的人而市区总人口少商品房供严重大于求目前很多开发商如兽困笼楼势要发威需要打开笼子的金钥匙如何抓住现?#34892;?#27714;拓展和引导更多的买房需求?如何在僧多粥少的楼市中突出重围抢得先机需要从项目的多个方面策划入?#25191;?#36896;蓝海无竞争领域

首?#21364;?#39033;目策划入手项目策划是地产营销的基础楼盘的户型建筑立面景观乃至?#34892;?#37197;套同质化很严重对于新楼盘来说如何避开相同区域的同质产品是极为重要的其?#38382;?#20215;格策略这是销售的根本制订良好的价格体系和优惠促销策略符合公司的利益另外就是营销渠道的建立是否寻求代理或自行销售这要从开发商营销开支和营销专业化能力来决定开发?#22871;?#24049;销售可以节省大批佣金但很多开发商是初次开发害怕销售不好或难以承担董事会交给的任务而寻求专业代理公司销售或委托全程策划创造蓝海领域拒敌于千里之外的最重要的是推广策划推广策划是楼盘赢销?#35851;?#35777;下面简述下我们在策划方面的几项经验

 1城市营销在城市发展中找准楼盘定位

 一个地块项目的确定在前期就要做好该项目在区域中的定位例如咸宁中央城前面有人民广场和市政府还有淦河环绕其独特的地理位置决定了中央城作为咸宁城市核心CBD身份中央城在09年推广中以城市形象代表向全市人民展示同时其淦河环绕中央城的经典?#35745;?#20570;为中央电视台新?#29260;?#36947;午间气象预报中咸宁气象?#35851;?#26223;图让咸宁市民看到后倍感亲切与自豪另外桂花城位于 咸宁门户地段也是一种城市营销展示了良好的高速高铁门户发展前景

2概念营销创造楼盘蓝海领域

概念营销是赢销的利器人无我有的概念更容易让购房者眼睛一亮很多顾问公司在做策划方案的时候不?#19981;丁?#27010;念的东西殊不知一个项目的概念或产品的概念在营销过程中诞生的卖点将直接影响到销售业绩赋予楼盘或产品一种价值比赤裸的为卖房而卖房?#22791;?#23481;易引起购房者关注例如中央城A组团商铺顶上的空中游?#22659;ء保?#23545;于多数市民来说在自己家门口拥有游?#22659;?#26080;疑是梦想在商场楼顶建设游?#22659;أ?#36825;在咸宁市首创更是一道美丽的风景中央城规划在淦河上的水幕电影音乐喷泉和中原帝?#40644;?#31354;中网球场在咸宁首屈一?#31119;?#23558;来建成后必将成为咸宁的一道美丽奇观咸宁人长期生活在松散低矮的楼房中他们很期待有一天咸宁会成为一座都市中央城小区以其外立面的时尚感高楼林立的都市感深深吸引着咸宁人的自豪感震撼着咸宁人的心灵在桂花城小区内有一颗百年桂花树桂花树代表?#36824;?#33258;古以来就有蟾宫折桂的说法表示获得桂冠荣耀那么我们就把百年桂花树开光打造为一颗神树发动市民在中秋元旦节情人节等重大节日到百年桂花树下集体祈福以求梦想成真以制造产品概念和心理概念来吸引买房人的关注让客户切身体验到价值所在是概念营销的根本

   3事件营销楼市也需要眼球经济

事件营销就是开展公关活动以达到推广的目的主要以奇异的事件来吸引观众眼球让观众记忆深刻并对楼盘产生美感例如桂花城2011年举办湖北电视台走进咸宁相亲活动?#20445;?#30001;于咸宁举行过很多届相亲活动?#20445;?#21560;引力不是非常大为了吸引观众眼球我们特邀请了武汉一美女在现场找人私奔?#20445;?#31169;奔来源于中国私募股权投资界的顶尖人物王功权当时与同行私奔而引起投资界震动众多相亲人士在惊诧和异样的眼神中记住了本?#20301;?#21160;另外去年美国苹果总?#20204;?#24067;斯去世本事件与房地产似乎没有任何关联但为了借势宣传桂花城用咬掉一口的苹果放在桌面上来悼念苹果公司总裁以号召大家在产品和营销创新上要学习乔布斯的创新精神利用现有事件或自我制造事件多个事件不断刺激观众眼球借事件之势来宣传楼盘引起争议或关注提升楼盘知名度和美誉度

    4网络营销房地产的远程轰炸机

现代网络已经深入百姓生活工作的方方面面国家与国家之间的战争也离不开网络对于房地产策划领域更是离不开网络网络推广是目前最省钱传播最快效果最好的推广手段网络营销主要体现在博客微博论?#22330;?#36148;吧网站QQ?#22987;?#25628;索引擎等等方面在咸宁最早的地产网络营销就诞生在中央城采用了大量幽默?#35745;?#21457;布到全国各地论?#25104;希?#24341;起了在外工作的咸宁人和温州团购人士的极大关注2011年春节期间销售70多套住宅中央城在今年五一销售火爆都与采用大量的网络营销有密切关系今年6月我们的网络营销模式引起了万科武汉有关营销人士的高度关注?#21476;?#20986;人员到我公司学习通过四年的积累目前我们已经掌握了武汉和咸宁最丰富的网络客户资源?#26469;?#20102;一系列网络推广模?#21073;?#21487;以在最短时间内远程推广到全国各地

      5口碑营销楼势磁场需要群众力量

 水可以载舟也可以覆舟说明人民群众的力量很大我们千万不能忽视任何一位消费者的声音一两个人说某件事情虽然形成不了气场但是多个人说同样的事情?#20999;?#20043;火可以燎原口碑就是靠品而成的桂花城专注每个细节以其优良的建筑品质强大的公司实力优美的景观绿化和?#21028;?#30340;物业管理赢得了市民的广泛认可这与桂花城长期以来重视口碑营销是离不开的

强大的楼势力量需要每个楼盘去良?#28304;?#25773;更需要每个楼盘维?#24471;?#20301;市民的感情让他们做楼盘的免费广告员口碑营销是楼盘全员营销的成果更是全民营销的结果制订详细?#30446;?#30865;计划并切实执行到位对于提升楼盘形象具有重大意义

 

总结

 地产策划行业并不是单纯的地产行业策划而应该总结和提炼各行各业的策划模?#21073;?#20363;如结合IT行业的软件营销和网络营销优势快速消费品的渠道营销和亲民尊民营销优势娱乐圈炒作文化趣味营销优势等等通过多个行业策划思想的嫁接杂交变异后总结出一套新的适合当前楼市调控政策下的地产营销体系在我们看来开发商都是?#35828;?#22320;产策划公司是引爆器没有不?#21028;?#30340;楼盘只有不?#21028;?#30340;营销团队作为地产策划人我们就是要出卖灵魂给开发商以勾引买房者的灵魂让楼势持久雄起才是地产策划之道

所以我们欢迎国家楼市限购因为限购加速促进了楼市竞争有竞争开发商才能更加努力做好自己的品质和服务有竞争地产策划公司才能拒绝?#25509;?#19987;注更出色

 

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